La exención por reinversión en vivienda habitual es uno de los beneficios fiscales más relevantes del IRPF. Sin embargo, cuando la vivienda transmitida es privativa y la nueva se adquiere en gananciales, la aplicación de la exención puede complicarse.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha fijado un nuevo criterio unificado en resolución de 13 de julio de 2026, que cambia por completo la forma de aplicar la exención en estos casos.
Este artículo explica de forma clara y profesional qué implica este criterio, cómo afecta a la reinversión y qué debes tener en cuenta para evitar regularizaciones fiscales.
I. El punto de partida: normativa aplicable
La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en:
- Artículo 38.1 de la Ley 35/2006 del IRPF
- Artículo 41 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007)
Estos preceptos establecen que la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual queda exenta si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Si la reinversión es parcial, la exención se aplica proporcionalmente.
Hasta ahora, la doctrina administrativa y judicial coincidía en que la exención se aplicaba sobre el importe reinvertido, sin entrar en la titularidad civil del nuevo inmueble. Pero esto cambia radicalmente con el nuevo criterio del TEAC.
II. El origen del dinero privativo y su nueva titularidad ganancial
Supongamos que un contribuyente vende su vivienda habitual privativa por 200.000 €. Ese dinero se destina íntegramente a comprar una nueva vivienda habitual por 300.000 €, adquirida en gananciales junto a su cónyuge.
Hasta ahora, el contribuyente entendía que había reinvertido el 100 % del importe obtenido, por lo que la ganancia patrimonial quedaba totalmente exenta.
Sin embargo, la AEAT sostenía que:
- El contribuyente solo adquiere el 50 % de la nueva vivienda ganancial.
- Por tanto, solo reinvierte 150.000 € (el valor fiscal de su mitad).
- Los 50.000 € restantes se consideran aportación para financiar la parte del cónyuge.
- Esa parte no es reinversión propia, y por tanto no genera exención.
El TEAC confirma esta interpretación.
III. Nuevo criterio unificado del TEAC (13/07/2026)
El TEAC fija doctrina en su resolución de 13 de julio de 2026, unificando criterio en toda España:
1. La reinversión se calcula según la titularidad adquirida en la nueva vivienda
La exención solo alcanza al importe destinado a adquirir la participación de propiedad que corresponde al contribuyente en la nueva vivienda.
2. En bienes gananciales, la titularidad fiscal es del 50 %
Aunque civilmente la sociedad de gananciales es una comunidad en mano común, fiscalmente el artículo 11.3 LIRPF atribuye la titularidad por mitad a cada cónyuge, salvo prueba en contrario.
3. El exceso aportado para financiar la parte del cónyuge NO es reinversión
El dinero privativo que exceda el valor de la cuota ganancial del contribuyente:
- No se considera reinversión propia.
- No genera exención.
- Debe tributar como ganancia patrimonial.
4. El criterio se aplica a cualquier adquisición conjunta
El TEAC aclara que esta regla se aplica:
- En gananciales
- En separación de bienes
- En proindiviso
- Entre hermanos o terceros
No existe un trato fiscal más favorable por estar casados en gananciales.
IV. Ejemplo práctico (con cálculos)
Datos de partida
- Venta de vivienda privativa: 200.000 €
- Ganancia patrimonial: 70.000 €
Supuesto 1: nueva vivienda ganancial de 300.000 €
- Valor fiscal de tu 50 %: 150.000 €
- Aportación privativa: 200.000 €
Solo se considera reinvertido lo que corresponde a tu cuota: 150.000 €.
Porcentaje de reinversión: 150.000 / 200.000 = 75 %
Exención aplicable: 70.000 € × 75 % = 52.500 €
Ganancia sujeta a IRPF: 70.000 – 52.500 = 17.500 €
Supuesto 2: nueva vivienda ganancial de 500.000 €
- Valor fiscal de tu 50 %: 250.000 €
- Aportación privativa: 200.000 €
Tu aportación queda totalmente cubierta por tu cuota ganancial.
Porcentaje de reinversión: 200.000 / 200.000 = 100 %
Exención aplicable: 70.000 € × 100 % = 70.000 €
Ganancia sujeta a IRPF: 0 €
V. La importancia de la planificación fiscal
El nuevo criterio del TEAC obliga a planificar cuidadosamente las operaciones de reinversión cuando:
- Se vende una vivienda privativa.
- Se compra una nueva vivienda en gananciales.
- Se aportan fondos privativos superiores a la cuota de titularidad adquirida.
Recomendaciones clave
- Ajustar la aportación privativa al valor fiscal de la cuota adquirida.
- Valorar la compra en proindiviso si se desea reinvertir el 100 %.
- Documentar adecuadamente la procedencia de los fondos.
- Considerar pactos de atribución de cuotas en la escritura.
Una mala planificación puede generar regularizaciones fiscales importantes, pérdida parcial de la exención y sanciones.
Conclusión
El nuevo criterio del TEAC de 13 de julio de 2026 establece que la exención por reinversión en vivienda habitual solo se aplica sobre el importe destinado a adquirir la cuota de titularidad del contribuyente en la nueva vivienda.
En adquisiciones gananciales, esa cuota es del 50 %, salvo prueba en contrario. El exceso aportado para financiar la parte del cónyuge no es reinversión propia y debe tributar.
Este criterio supone un cambio profundo en la práctica fiscal y exige una planificación detallada para evitar sorpresas en el IRPF.