La Tribunal Supremo, en su sentencia 663/2026, de 28 de abril de 2026, analiza una cuestión procesal muy relevante en los procedimientos de desahucio: qué ocurre cuando el arrendatario sí ha pagado las rentas exigidas por el artículo 449.1 de la LEC, pero no acredita correctamente esos pagos al interponer el recurso de apelación.
La resolución resulta especialmente importante porque diferencia claramente entre el incumplimiento material del pago de rentas —que impide recurrir— y la mera falta de acreditación documental inicial, que sí puede subsanarse posteriormente. El fallo refuerza así el derecho de acceso a los recursos y evita interpretaciones excesivamente rigoristas de los requisitos procesales.
El caso: desahucio por expiración del plazo contractual y recurso inadmitido
El litigio enfrentaba a la mercantil Aliseda, S.A.U. y a un arrendatario de una vivienda situada en Magán (Toledo), vinculados por un contrato de arrendamiento suscrito inicialmente en noviembre de 2013.
La empresa interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, solicitando además el abono de cantidades equivalentes a la renta hasta la recuperación efectiva de la posesión del inmueble.
Un aspecto relevante del procedimiento es que la propia demanda reconocía expresamente que el arrendatario se encontraba al corriente de pago de las rentas en el momento de finalización del contrato. El conflicto, por tanto, no giraba sobre un impago arrendaticio, sino sobre la extinción del contrato por vencimiento del plazo.
El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Toledo estimó parcialmente la demanda mediante sentencia de 15 de abril de 2021, declarando extinguido el contrato desde noviembre de 2018 y condenando al arrendatario a desalojar la vivienda, además de abonar 150 euros mensuales hasta la entrega efectiva del inmueble.
El inquilino recurrió en apelación. Sin embargo, durante la tramitación del recurso, la parte arrendadora alegó que no había acreditado haber satisfecho las cantidades exigidas por el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para poder recurrir.
Ante esa objeción, el arrendatario presentó justificantes bancarios acreditando que sí había pagado mensualmente las cantidades correspondientes. Aun así, la Audiencia Provincial de Toledo rechazó entrar al fondo del recurso y confirmó la inadmisión por incumplimiento del requisito procesal.
El asunto llegó finalmente al Tribunal Supremo mediante recurso de casación.
Fundamento jurídico y criterio del tribunal
La cuestión jurídica central consistía en interpretar el alcance del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Este precepto establece que, en procesos que lleven aparejado lanzamiento, no se admitirán los recursos del arrendatario si al interponerlos no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que deban abonarse anticipadamente.
El Tribunal Supremo recuerda varios criterios consolidados:
- El requisito del artículo 449.1 LEC es válido y constitucional.
- También se aplica a los desahucios por expiración del plazo contractual, no solo a los desahucios por impago.
- El pago o consignación de las rentas es un requisito esencial e insubsanable.
- Sin embargo, la mera acreditación documental del pago sí puede subsanarse posteriormente.
Precisamente esta última distinción es la clave de la sentencia.
El Supremo considera acreditado que el arrendatario sí había abonado las rentas exigidas y que posteriormente aportó los justificantes bancarios correspondientes durante la tramitación de la apelación. Por ello, entiende que la Audiencia Provincial aplicó de forma incorrecta el artículo 449.1 LEC al cerrar el acceso al recurso.
La Sala recuerda su doctrina previa y la jurisprudencia constitucional, que diferencian entre:
- la falta de pago real de las rentas, que impide recurrir;
- y la falta de acreditación inicial del pago, que sí admite subsanación.
En consecuencia, el Tribunal Supremo estima el recurso, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que ésta dicte una nueva resolución entrando ya en el fondo del recurso de apelación.
Además, la sentencia menciona expresamente la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos sobre el artículo 449 LEC, en particular la STEDH de 15 de noviembre de 2022 (asunto Dahman Bendhiman c. España), que considera legítimo este requisito procesal siempre que se aplique de manera proporcionada.
Preguntas y respuestas para entender el caso
¿El artículo 449 LEC solo se aplica a los desahucios por impago?
No. El Tribunal Supremo recuerda que también se aplica a los procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual cuando exista lanzamiento del arrendatario.
¿Puede recurrir un arrendatario si no ha pagado las rentas exigidas?
No. El pago de las rentas es un requisito esencial para recurrir en este tipo de procedimientos.
¿Qué ocurre si el arrendatario sí pagó, pero olvidó aportar los justificantes?
Según esta sentencia, la acreditación documental del pago sí puede subsanarse posteriormente durante la tramitación del recurso.
¿Puede inadmitirse un recurso aunque las rentas estuvieran realmente pagadas?
No debería hacerse si posteriormente se acredita documentalmente que los pagos existían en plazo. El Supremo considera desproporcionado impedir el acceso al recurso en esos casos.
¿El requisito del artículo 449 LEC vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva?
El Tribunal Supremo y el TEDH consideran que no, siempre que su aplicación sea proporcionada y no excesivamente formalista.
Enlaces a legislación del caso
- Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 449:
Ley de Enjuiciamiento Civil – art. 449 - Ley de Enjuiciamiento Civil, artículo 231 (subsanación):
LEC – art. 231 - Ley Orgánica del Poder Judicial, artículo 11.3:
LOPJ – art. 11.3 - Constitución Española, artículo 24:
Constitución Española – art. 24
Referencia de la sentencia y resoluciones relacionadas
- Tribunal Supremo, Sentencia 663/2026, de 28 de abril de 2026.ECLI: ECLI:ES:TS:2026:1864.
- La sentencia cita además doctrina previa de la propia Sala Primera sobre el artículo 449 LEC, entre otras:
- ATS de 6 de julio de 2004.
- STS 567/2019, de 25 de septiembre.
- ATS de 15 de febrero de 2022.
- STS 1407/2025, de 13 de octubre.
- También menciona la STEDH de 15 de noviembre de 2022, asunto Dahman Bendhiman c. España.
Conclusiones prácticas
Esta sentencia deja varias enseñanzas relevantes para abogados, arrendadores y arrendatarios:
- En los procedimientos con lanzamiento, el pago de las rentas sigue siendo un requisito imprescindible para recurrir.
- No obstante, el Tribunal Supremo distingue claramente entre no pagar y no acreditar correctamente el pago.
- La acreditación documental puede subsanarse si las rentas realmente estaban satisfechas en plazo.
- Las Audiencias Provinciales no pueden aplicar el artículo 449 LEC de manera excesivamente formalista cuando ello impide injustificadamente el acceso al recurso.
- Para la práctica procesal, resulta esencial aportar desde el primer momento justificantes bancarios completos y actualizados para evitar incidentes de inadmisión o dilaciones innecesarias.