La reciente sentencia de la Tribunal Supremo, de 28 de abril de 2026, vuelve a reforzar la capacidad de las comunidades de propietarios para limitar el uso turístico de las viviendas cuando exista una prohibición estatutaria expresa.
La resolución analiza si una cláusula comunitaria que prohíbe destinar los pisos a “hospederías” puede aplicarse también a las viviendas de uso turístico anunciadas en plataformas digitales. El Alto Tribunal concluye que sí, confirmando el cese definitivo de la actividad de alquiler vacacional en el inmueble litigioso.
El caso: una vivienda turística prohibida por los estatutos de la comunidad
El conflicto surge en una comunidad de propietarios de Madrid cuyos estatutos, aprobados en 1962, establecían expresamente que los pisos no podían destinarse a “hospederías”.
Los propietarios demandados explotaban una vivienda inscrita oficialmente como vivienda de uso turístico en la Comunidad de Madrid y anunciada en plataformas de alquiler vacacional por estancias cortas.
La comunidad de propietarios ejercitó una acción de cesación al amparo del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando:
- La declaración de incumplimiento de los estatutos.
- El cese definitivo de la actividad turística.
- La condena en costas.
Primera instancia: demanda desestimada
El Juzgado de Primera Instancia nº 39 de Madrid entendió inicialmente que la prohibición estatutaria de “hospedería” no podía equipararse automáticamente al alquiler turístico moderno.
Además, el juzgado destacó que no se habían acreditado molestias vecinales relevantes ni intervenciones policiales.
Por ello, desestimó la demanda.
La Audiencia Provincial revoca la sentencia
La Audiencia Provincial de Madrid revocó posteriormente dicha decisión.
La Audiencia concluyó que las viviendas de uso turístico sí encajan en el concepto de hospedaje u hospedería, ya que:
- Existe alojamiento temporal de terceros.
- Hay contraprestación económica.
- No concurre voluntad de permanencia residencial.
En consecuencia, ordenó el cese definitivo de la actividad turística.
El Tribunal Supremo confirma la prohibición
Finalmente, el Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación de los propietarios y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial.
La Sala considera que la cláusula estatutaria era suficientemente clara y concreta para limitar el uso turístico de la vivienda.
Fundamento jurídico y criterio del tribunal
La sentencia realiza un análisis muy relevante sobre las limitaciones al derecho de propiedad en el régimen de propiedad horizontal.
El Tribunal Supremo recuerda que el derecho de propiedad reconocido en el artículo 33 de la Constitución no es absoluto y puede verse limitado por:
- La Ley.
- El título constitutivo.
- Los estatutos de la comunidad.
No obstante, dichas limitaciones deben interpretarse de forma restrictiva y constar de forma expresa.
La clave jurídica: la prohibición expresa de “hospederías”
El Supremo entiende que la cláusula estatutaria no se limitaba a describir el uso residencial del inmueble, sino que contenía una prohibición concreta:
“Queda especialmente prohibido destinar los pisos a hospederías”.
La Sala concluye que las viviendas turísticas actuales tienen identidad funcional con la actividad de hospedería tradicional:
- alojamiento temporal,
- explotación económica,
- tránsito constante de usuarios,
- ausencia de residencia habitual.
Por ello, considera legítimo prohibirlas cuando así resulte de los estatutos.
El Supremo consolida su doctrina reciente
La sentencia enlaza además con varias resoluciones recientes del propio Tribunal Supremo que han validado prohibiciones estatutarias similares respecto al alquiler turístico.
Entre otras:
- STS 1643/2023, de 27 de noviembre.
- STS 90/2024, de 24 de enero.
- STS 95/2024, de 29 de enero.
- STS 105/2024, de 30 de enero.
- STS 264/2025, de 18 de febrero.
La doctrina que se consolida es clara:
- La mera descripción del uso residencial no basta para prohibir viviendas turísticas.
- Pero sí son válidas las cláusulas estatutarias expresas y precisas que limiten o excluyan ese uso.
Preguntas y respuestas para entender el caso
¿Puede una comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí. La comunidad puede limitar o prohibir viviendas turísticas si existe una cláusula estatutaria clara y expresa inscrita válidamente.
¿Basta con que el edificio sea residencial?
No. El Tribunal Supremo insiste en que la simple descripción residencial del inmueble no implica automáticamente prohibición del alquiler turístico.
¿Qué importancia tiene la palabra “hospedería” en los estatutos?
Mucha. El Supremo interpreta que el concepto de hospedería incluye actualmente el alojamiento turístico temporal explotado económicamente.
¿Las viviendas turísticas se consideran arrendamientos normales?
No exactamente. Tras la reforma del artículo 5.e) de la LAU por el Real Decreto-ley 7/2019, las viviendas de uso turístico quedan excluidas del régimen ordinario de arrendamientos urbanos.
¿Hace falta demostrar molestias vecinales?
No necesariamente. En este caso, la cuestión principal no era la existencia de molestias, sino el incumplimiento directo de los estatutos comunitarios.
¿La comunidad puede actuar judicialmente aunque el piso tenga licencia turística?
Sí. La autorización administrativa o inscripción turística no elimina la obligación de respetar los estatutos de la comunidad.
Enlaces a legislación del caso
Constitución Española, artículo 33 (derecho de propiedad)
Ley de Propiedad Horizontal, artículos 5 y 7
Ley de Propiedad Horizontal arts. 5 y 7
Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 5.e)
Ley de Arrendamientos Urbanos art. 5.e
Real Decreto-ley 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda
Referencia de la sentencia
Sentencia principal
- Tribunal Supremo
- Sentencia 642/2026, de 28 de abril
- Recurso 5042/2021
- ECLI: ECLI:ES:TS:2026:1874
Consulta oficial:
CENDOJ – STS 642/2026
Conclusiones prácticas
- Las comunidades de propietarios tienen cada vez más respaldo jurisprudencial para limitar viviendas turísticas mediante estatutos claros.
- La palabra “hospedería” puede incluir jurídicamente el alquiler vacacional moderno.
- Tener licencia turística no protege frente a una prohibición estatutaria válida.
- Antes de comprar una vivienda para explotación turística conviene revisar detalladamente estatutos y título constitutivo.
- Para las asesorías, administradores de fincas y despachos jurídicos, esta doctrina del Supremo refuerza la importancia de analizar la redacción exacta de las cláusulas comunitarias antes de iniciar o defender procedimientos judiciales.