La morosidad en las comunidades de propietarios es uno de los problemas más frecuentes y costosos para su funcionamiento. Para combatirla, muchas juntas aprueban recargos o intereses adicionales con el objetivo de incentivar el pago puntual. Sin embargo, no todo vale: el Tribunal Supremo acaba de recordar que estas medidas deben ser proporcionadas, legales y bien diseñadas, o de lo contrario pueden ser anuladas.
La reciente STS nº 1468/2026, de 22 de septiembre (ECLI:ES:TS:2026:3785) ha declarado nulo un acuerdo comunitario que imponía 0,50 € diarios por cada día de retraso en el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias. La decisión marca un precedente importante para todas las comunidades de propietarios en España.
🔍 ¿Qué ocurrió en este caso?
La comunidad había aprobado en junta (28 de noviembre de 2018) un recargo fijo de 0,50 € por día de demora, aplicable automáticamente sin necesidad de requerimiento previo. Esto significaba que:
- Una cuota anual de 135 € podía generar 182,50 € de recargo en un año.
- Una deuda mínima, por ejemplo 10 €, también podía acumular 182,50 € de penalización.
Es decir, el recargo podía superar con creces la deuda principal, sin distinguir entre impagos totales o parciales.
La Audiencia Provincial de Castellón anuló el acuerdo por desproporcionado, y el Tribunal Supremo ha confirmado esa decisión.
⚖️ ¿Pueden las comunidades imponer recargos a los morosos?
Sí. El Supremo lo deja claro: Las comunidades pueden aprobar medidas disuasorias contra la morosidad, incluyendo intereses superiores al legal o recargos adicionales.
Pero deben cumplir tres requisitos esenciales:
✔️ 1. Proporcionalidad
El recargo debe guardar relación con la deuda y con el tiempo de retraso. No puede generar penalizaciones superiores al importe adeudado.
✔️ 2. Legalidad
No puede vulnerar normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal ni afectar a la habitabilidad del inmueble.
✔️ 3. Objetividad
Debe aplicarse de forma clara, con criterios medibles y sin efectos arbitrarios.
La Ley 10/2022 reforzó esta posibilidad, permitiendo medidas preventivas contra la morosidad, pero siempre dentro de límites razonables.
❗ ¿Por qué se anuló este recargo?
El Supremo concluye que el recargo:
- Era excesivo respecto a la deuda.
- No diferenciaba entre impagos grandes o pequeños.
- Podía generar intereses del 135% anual, totalmente desproporcionados.
- No establecía escalas, porcentajes ni límites máximos.
Por ello, la Sala confirma su nulidad y condena a la comunidad al pago de costas.
🧩 ¿Qué deben hacer ahora las comunidades de propietarios?
La sentencia no prohíbe los recargos, pero sí exige que se diseñen con rigor. Antes de aprobarlos, la comunidad debe valorar:
- La cuantía de la deuda.
- La duración del retraso.
- El impacto en casos de impago parcial.
- La necesidad de establecer porcentajes, límites máximos o tramos.
Un mal diseño puede llevar a la nulidad del acuerdo, pérdida de tiempo, gastos judiciales y conflictos vecinales.
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