La sentencia del Tribunal Supremo 1891/2025 (STS 5724/2025, ECLI:ES:TS:2025:5724) reafirma la exigencia de una prueba económico‑contable sólida para aplicar la cláusula rebus sic stantibus en arrendamientos de local afectados por la pandemia, y niega que la sola notoriedad del Covid‑19 permita reducir la renta sin acreditar el desequilibrio concreto del contrato.
1. Datos esenciales del caso
- Órgano: Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª.
- Sentencia: núm. 1891/2025, de 18 de diciembre de 2025 (STS 5724/2025; ECLI:ES:TS:2025:5724).
- Procedimiento: recurso de casación 3542/2023, derivado de arrendamiento de local de hostelería en Leganés.
- Origen:
- 1.ª instancia: JPI e Instrucción n.º 1 de Leganés, que redujo un 30% la renta aplicando rebus.
- 2.ª instancia: AP Madrid (Sección 20.ª), que revoca y desestima la demanda por falta de prueba del perjuicio.
- Partes: arrendatario (negocio de hostelería) frente a arrendadora particular no gran tenedora.
2. Hechos y recorrido procesal
- Contrato de arrendamiento de local firmado el 1‑2‑2019, con renta mensual de 900 euros y destino a hostelería; se pacta además un anexo sobre explotación de máquinas recreativas propiedad de la arrendadora.
- El arrendatario demanda en enero de 2021 pidiendo aplicar rebus por Covid‑19 y plantea dos escenarios de reducción de renta (30% con autorización para explotar máquinas de juego con cualquier empresa; 50% si no se autoriza).
- Solicita que la reducción opere retroactivamente desde el estado de alarma de marzo de 2020 y mientras duren las restricciones sanitarias o las limitaciones autonómicas de aforo y horario.
- Documentación aportada: declaraciones de IRPF e IVA de 2019–2020, libro de facturas, resumen de ingresos y gastos, con reconocimiento de pérdidas ya antes de la pandemia.
- La demandada se opone:
- Niega que concurran los requisitos de rebus.
- Destaca que el negocio familiar depende de esas rentas y que no es gran tenedora, por lo que no se aplicaba el RDL 15/2020.
- Invoca contabilidad incompleta y no fi able (ingresos en efectivo no contabilizados; discrepancias entre modelos 130 y 303).
- Subraya que los impagos comenzaron antes de la pandemia y que ya se había promovido un desahucio por falta de pago.
- Primera instancia: estima parcialmente la demanda; reduce un 30% la renta desde abril de 2020 y mientras haya restricciones que afecten a la hostelería, pese a reconocer la ausencia de informe pericial económico.
- Audiencia Provincial: estima la apelación de la arrendadora y desestima la demanda, al entender imprescindible una prueba rigurosa del impacto económico concreto de la pandemia y apreciar graves deficiencias en la documentación del actor.
3. Claves jurídicas de la sentencia
3.1. Rebus sic stantibus y Covid‑19
- El Supremo parte de su propia doctrina sobre rebus (STS 820/2012, 333/2014, 64/2015, 477/2017, 5/2019, 156/2020 y 455/2019, entre otras), que exige:
- Alteración sobrevenida de circunstancias de tal entidad que incremente de forma significativa el riesgo de frustración de la finalidad del contrato.
- Imposibilidad de considerar ese cambio dentro del riesgo normal del contrato ni razonablemente previsible.
- Ruptura relevante de la conmutatividad (equilibrio de prestaciones) que haga excesivamente oneroso el cumplimiento para una de las partes.
- La pandemia del Covid‑19 y las restricciones de aforo, horario y movilidad se reconocen como hecho notorio y como presupuesto que puede habilitar, en abstracto, la aplicación de la cláusula rebus en arrendamientos de local de negocio, especialmente en hostelería.
- Sin embargo, el Supremo insiste en que la crisis sanitaria solo es el punto de partida: resulta imprescindible analizar su incidencia real en el contrato concreto y en la economía del negocio arrendado.
3.2. Inexistencia de automatismo a favor del arrendatario
- El recurso de casación defendía que, dada la notoriedad de la caída de ingresos en hostelería durante la pandemia, bastaba esa realidad general para reducir la renta sin necesidad de prueba pericial; el Supremo rechaza frontalmente este planteamiento.
- La Sala comparte el criterio de la AP de Madrid: no basta invocar restricciones genéricas; se exige acreditar:
- Situación económica real antes de la pandemia.
- Evolución objetiva de ingresos, gastos y resultados durante las distintas fases de restricciones.
- Relación causal entre esas medidas y la alegada excesiva onerosidad del contrato.
- La documental del actor se considera poco fiable por:
- Contradicciones entre modelos 130 (IRPF) y 303 (IVA).
- Ausencia de reflejo de determinadas inversiones.
- Reconocimiento de que no se contabilizaban ingresos en efectivo, lo que vacía de credibilidad los datos declarados.
3.3. Conexión con la normativa de emergencia
- El Tribunal subraya que en el pleito no se discutía la aplicación de la normativa extraordinaria (por ejemplo, RDL 15/2020), porque ambas partes habían afirmado que no se daban los requisitos para su aplicación, y ello ni fue objeto de alegación ni de prueba.
- La controversia se sitúa, por tanto, exclusivamente en el terreno del Derecho civil común y de la doctrina jurisprudencial de rebus, sin apoyarse en medidas especiales para “grandes tenedores”.
3.4. Peso del comportamiento del arrendatario
- Un aspecto importante de la sentencia es que el Supremo incorpora un segundo argumento de rechazo: el reconocimiento del propio arrendatario de que dejó de pagar la renta por motivos distintos a la pandemia.
- El demandante admitió en su demanda que:
- Venía dejando de pagar rentas por discrepancias con la propiedad sobre las máquinas recreativas y sobre determinadas obras.
- Los impagos eran anteriores a la crisis sanitaria.
- Para la Sala, no puede pretender el arrendatario ampararse en rebus para obtener una rebaja de renta cuando su incumplimiento es previo y responde a conflictos ajenos al riesgo pandémico.
4. Doctrina resultante y proyección práctica
4.1. Mensaje para futuros litigios rebus‑Covid en arrendamientos
De esta sentencia pueden extraerse varias pautas útiles:
- No hay “rebus automática” por Covid‑19:
- La pandemia y las restricciones son presupuesto, pero nunca suficiente por sí solo.
- Siempre habrá que acreditar en cada caso el impacto económico específico en el negocio arrendado.
- La prueba económica es decisiva:
- Informes periciales económicos y contables, comparativas de facturación pre y post‑Covid, márgenes, estructura de costes y ayudas recibidas serán clave para acreditar el desequilibrio relevante.
- Declaraciones fiscales incompletas o incoherentes (o contabilidad informal con caja no declarada) pueden volverse contra el arrendatario, minando su credibilidad y frustrando la acción.
- El comportamiento previo del arrendatario importa:
- Impagos anteriores a la pandemia, conflictos por otros conceptos (máquinas recreativas, obras, etc.) o una gestión defectuosa del negocio pueden llevar al tribunal a negar la protección extraordinaria de rebus.
4.2. Reparto de riesgos entre arrendador y arrendatario
- El Supremo acepta la lógica de un cierto reparto de riesgos en supuestos de alteraciones extraordinarias, pero exige:
- Que el riesgo no fuera razonablemente previsible al tiempo de contratar.
- Que el desequilibrio generado sea objetivamente intenso y acreditado.
- Que la parte que pide el reajuste no vaya al proceso con “las manos sucias” (incumplimientos previos, ocultación contable).
- La sentencia, en este sentido, consolida una línea más exigente en términos probatorios frente a resoluciones de Audiencias Provinciales que habían admitido rebajas de renta basadas casi exclusivamente en la notoriedad del contexto pandémico.
5. Consejos prácticos para la práctica profesional
5.1. Para arrendatarios que quieran plantear rebus
- Preparar un dosier probatorio sólido:
- Cuentas anuales, libros de ingresos y gastos, comparativas interanuales, informes de experto con escenarios “sin pandemia” y “con pandemia”.
- Asegurar coherencia total entre contabilidad y declaraciones fiscales; cualquier contradicción puede ser fatal.
- Justificar que el impago (si existe) está vinculado al desequilibrio sobrevenido y no a conflictos ajenos o a una gestión deficiente.
5.2. Para arrendadores que deban defenderse
- Revisar con detalle la documentación económica aportada por el arrendatario y detectar errores, omisiones e incoherencias.
- Poner de relieve:
- Ayudas públicas recibidas por el arrendatario.
- Posibles fuentes alternativas de ingreso (terraza, comida a domicilio, etc.).
- Existencia de impagos previos o de una trayectoria de incumplimientos no relacionados con la pandemia.
- Argumentar que, sin prueba pericial precisa, no puede acreditarse una ruptura relevante de la conmutatividad del contrato que justifique una reducción judicial de la renta.